Tình trạng lệch pha cung – cầu trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trở thành một vấn đề nổi cộm và được nhắc đến ngày càng nhiều. Trên thị trường, nhà ở bình dân – vốn là nhu cầu cơ bản của phần đông dân cư – lại dần “biến mất”, nhường chỗ cho dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động mà còn gây ra những hệ lụy tiềm tàng cho nền kinh tế và xã hội.

Vợ chồng anh Minh và chị Lan, một đôi vợ chồng trẻ tại Hà Nội, cho biết sau hơn một năm tiết kiệm và vay mượn từ gia đình, họ có trong tay gần 2 tỷ đồng và muốn tìm mua một căn hộ ở ngoại ô thành phố. Tuy nhiên, khi bắt đầu tìm hiểu các dự án, họ mới phát hiện rằng các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng trở xuống gần như không còn. Với tình hình hiện tại, vợ chồng anh chỉ có thể thuê một căn chung cư cũ, xa trung tâm, nhưng việc ổn định một nơi ở lâu dài vẫn là một mong muốn xa vời.

Sự thiếu hụt căn hộ bình dân đang trở nên nghiêm trọng, và theo khảo sát của  Batdongsan.com.vn, nhiều người có thu nhập trung bình và thấp đang phải đối mặt với tình cảnh “khát” nhà ở phù hợp. Các dự án mới đều có mức giá cao từ 45 triệu đến trên 100 triệu đồng/m2, chỉ phục vụ đối tượng khách hàng có thu nhập cao, tạo nên sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn nguồn cung mới trên thị trường là các căn hộ cao cấp, với giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2. Các dự án hạng sang và cao cấp đang tăng trưởng nhanh chóng, trong khi các căn hộ bình dân và trung cấp gần như “biến mất”. Đặc biệt, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thậm chí còn xuất hiện những căn hộ hạng sang có giá lên tới 200 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang dần xa rời nhu cầu thực của đa số người dân.

Báo cáo của CBRE cũng cho thấy, trong quý III năm nay, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, chiếm 75% tổng lượng hàng. Đây là con số đáng báo động khi xét đến mức thu nhập bình quân của người dân không thể đáp ứng nổi mức giá nhà ở tăng cao này. Hệ quả của sự mất cân đối này là sự hình thành một “bong bóng” bất động sản – nơi phần lớn sản phẩm được nhắm đến giới đầu tư, người có thu nhập cao, và dần đẩy những người mua nhà thực sự ra khỏi thị trường.

Tình trạng cung và cầu lệch pha không chỉ gây ảnh hưởng trực tiếp đến các gia đình đang tìm kiếm một nơi ở phù hợp, mà còn gây ra các vấn đề lớn cho xã hội và nền kinh tế. Một thị trường thiếu căn hộ bình dân, trong khi chỉ tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp, sẽ tạo ra những bất ổn sâu sắc.

Trước hết là  áp lực lên xã hội, người lao động và người có thu nhập trung bình thấp ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu nhà ở, dẫn đến tình trạng thuê nhà dài hạn trở nên phổ biến. Điều này có thể gây ra bất ổn tâm lý và tác động tiêu cực đến chất lượng cuộc sống. Ngoài ra, việc phải sống ở những khu vực xa trung tâm khiến người lao động gặp nhiều khó khăn trong việc di chuyển, dẫn đến giảm năng suất lao động.

Bên cạnh đó là  nguy cơ bất ổn kinh tế khi phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, thị trường có nguy cơ bị “thổi phồng”, tạo ra một bong bóng bất động sản. Bong bóng này có thể vỡ khi thị trường không còn đáp ứng được nhu cầu thực tế, dẫn đến sự mất giá trị của các căn hộ hạng sang và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Cùng với đó là sự gia tăng bất bình đẳng khi mà bất động sản chỉ phục vụ tầng lớp thượng lưu và giới đầu tư, những người thu nhập thấp sẽ ngày càng bị loại khỏi thị trường. Điều này dẫn đến sự gia tăng bất bình đẳng, với một số ít có khả năng sở hữu tài sản lớn, trong khi phần đông người dân không có khả năng mua được nhà ở.

Để giải quyết bài toán lệch pha cung – cầu trong bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần có sự can thiệp đồng bộ từ cả nhà nước lẫn khu vực tư nhân.

Theo đó,  một trong những giải pháp cấp thiết hiện nay là tăng cường phát triển các dự án nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2025. Để đẩy nhanh tiến độ này, chính phủ có thể xem xét các chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư, như miễn giảm thuế đất hoặc thuế giá trị gia tăng (VAT), hay thậm chí hỗ trợ lãi suất vay vốn. Những ưu đãi này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, khuyến khích họ đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở bình dân thay vì chỉ tập trung vào các dự án cao cấp. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh mật độ xây dựng ở những khu vực có hạ tầng tốt cũng là một giải pháp giúp tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ mà không cần mở rộng diện tích đất.

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ khiến giá nhà đất tăng cao, chính phủ có thể áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn. Giới chuyên gia đã bàn nhiều về các giải pháp như áp dụng thuế cao hơn đối với các giao dịch ngắn hạn sẽ góp phần giảm thiểu các giao dịch lướt sóng với mục đích kiếm lời nhanh. Đồng thời, các quy định về sở hữu bất động sản cũng cần được xem xét để khuyến khích người mua giữ lại tài sản lâu dài thay vì bán lại trong thời gian ngắn. Những biện pháp này sẽ giúp ổn định giá nhà ở, tạo điều kiện tốt hơn cho người có nhu cầu ở thực sự.

Không chỉ có vai trò của chính phủ, sự hợp tác giữa khu vực công và tư nhân cũng rất cần thiết trong việc phát triển nhà ở giá rẻ. Nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách cung cấp đất miễn phí hoặc giảm giá đất cho các dự án nhà ở xã hội, trong khi các doanh nghiệp chịu trách nhiệm triển khai và quản lý dự án. Mô hình hợp tác công-tư (PPP) sẽ giúp chia sẻ rủi ro và lợi ích, thúc đẩy quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách bền vững.

Ngoài ra, minh bạch thông tin về thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng để người dân và doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác. Các cơ quan quản lý cần công khai đầy đủ thông tin về giá cả, quy hoạch và tiến độ các dự án để người dân có cái nhìn đúng đắn, tránh tình trạng “sốt” giá bất động sản do đầu cơ gây ra. Công tác truyền thông cũng cần đóng vai trò lớn trong việc định hướng tâm lý thị trường, giúp người dân hiểu rõ giá trị thật của nhà ở và tránh chạy theo những cơn “sốt ảo”.

Bên cạnh việc hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở giá rẻ, chính phủ cũng nên có các chương trình hỗ trợ tài chính cho người dân muốn mua nhà trong phân khúc này. Các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi sẽ là lựa chọn thiết thực, giúp người có thu nhập trung bình và thấp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn và mua nhà trả góp dài hạn. Đối với những hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn, việc cung cấp hỗ trợ tài chính trực tiếp hoặc trợ cấp một phần tiền mua nhà cũng là một giải pháp hữu ích để giúp họ có cơ hội an cư.

Một giải pháp nữa không thể thiếu là việc nâng cấp hạ tầng giao thông tại các khu vực ven đô. Tình trạng giao thông hạn chế khiến nhiều người lao động phải tìm mua nhà ở các khu vực xa trung tâm, điều này không chỉ làm tăng giá nhà ở nội thành mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận việc làm và tiện ích xã hội của người dân. Khi hệ thống giao thông kết nối các vùng ven đô được cải thiện, các khu vực này sẽ trở thành lựa chọn lý tưởng cho người dân có thu nhập vừa phải, giảm áp lực lên thị trường nhà ở nội thành và tạo ra một nguồn cung nhà ở ổn định hơn.

Để cân bằng lại cung cầu trên thị trường bất động sản, cần có sự phối hợp đồng bộ từ phía chính phủ, các doanh nghiệp và tổ chức tài chính. Những biện pháp như tăng cường phát triển nhà ở giá rẻ, kiểm soát đầu cơ, thúc đẩy hợp tác công-tư, và nâng cấp hạ tầng giao thông sẽ giúp cải thiện tình hình hiện tại. Khi những giải pháp này được thực hiện, không chỉ phần lớn người dân có thể tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng hơn mà thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển cân bằng và bền vững hơn trong tương lai.