Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024, rào cản khiến người dân e ngại nhất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp liền kề sang đất ở chính là nghĩa vụ tài chính. Việc phải nộp 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất đã gây khó khăn rất lớn cho người dân. Nhất là những hộ gia đình ở khu vực nông thôn nhưng khó khăn về kinh tế.

Nghị quyết 254 có hiệu lực từ 1/1/2026, đã thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân. Ghi nhận dư luận quy định mới về thu tiền sử dụng đất là tương đối phù hợp với điều kiện kinh tế của người dân hiện nay. Thay vì áp dụng một mức thu duy nhất, Nghị quyết 254 quy định một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã mở ra lộ trình phân bậc đầy nhân văn. Cụ thể người dân chỉ phải nộp 30% cho diện tích trong hạn mức, 50% cho diện tích vượt hạn mức lần 1 và chỉ áp dụng 100% cho diện tích còn lại.

Đồng thời, ngày 31/1/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo Nghị định 50: “Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này…”.

Mảnh đất của gia đình anh Trần Văn Trung, xã Sam Mứn rộng gần 1.000m². Sau khi diện tích đất ở đã xây nhà, vợ chồng anh Trung dự tính làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng 500m² đất trồng cây hàng năm. Tuy nhiên, thời điểm đó phải nộp 100% tiền chênh lệch khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, vượt quá khả năng tài chính của gia đình, nên anh quyết định dừng lại. Khi Nghị quyết 254 và Nghị định 50 với cơ chế, điều kiện thuận lợi, anh Trung quyết định tới đây sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng.

Một điểm mới nữa về quy định chuyển mục đích sử dụng đất là theo khoản 3 Điều 11, Nghị quyết 254 quy định “…Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó”.

Quy định mới của Quốc hội và Chính phủ đã giúp cho công tác quản lý hồ sơ đất đai được thuận tiện hơn, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi có nhu cầu hợp thửa để phục vụ quyền của người sử dụng đất (thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất…)

Trước kia, trên một thửa đất nếu làm lối đi phải chuyển mục đích sử dụng đất, khá tốn kém đối với người dân. Với quy định mới người dân đã tiết kiệm được khoản chi phí không nhỏ khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Sự ra đời của Nghị quyết 254 cũng tháo gỡ vướng mắc đối với những hộ gia đình đang có nhu cầu hợp thửa. Như trường hợp xin hợp thửa của gia đình bà P.T.T ở bản Huổi Phạ, Him Lam (phường Điện Biên Phủ).

Trước đây gia đình bà T. có 2 mảnh đất (1 thửa đất ở rộng 80m², thửa còn lại rộng 120m² là đất trồng cây hàng năm). Gia đình bà T. có nhu cầu muốn hợp 2 thửa đất này làm một. Tuy nhiên về nguyên tắc và điều kiện hợp thửa đất phải đảm bảo các quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Trong đó, theo khoản 3, trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 phải bảo đảm điều kiện: Có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở…

Đối chiếu với các điều kiện của Luật Đất đai 2024 thì việc xin hợp thửa 2 thửa đất trên của gia đình bà T. không đảm bảo điều kiện, vì 2 thửa đất này không cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên khi Nghị quyết 254 được ban hành, việc xin hợp thửa của gia đình bà T. đã đảm bảo các điều kiện để hợp thửa theo quy định mới. Do đó Văn phòng Đăng ký đất đai đã giải quyết thủ tục hợp thửa của gia đình bà T.

Theo ý kiến của bà Dương Thị Minh Dịu, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai, Nghị quyết 254 và các nghị định hướng dẫn thi hành là cơ sở pháp lý quan trọng giúp hài hòa giữa lợi ích của ngân sách nhà nước và khả năng tài chính của người dân. Đây là bước đi đột phá trong việc hoạch định chính sách, giúp tháo gỡ vướng mắc chưa từng có tiền lệ khi bảng giá đất mới bắt đầu vận hành. Những đổi mới về chính sách đất đai cho thấy sự chuyển biến trong tư duy quản lý, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm phục vụ. Góp phần tháo gỡ vướng mắc tồn tại bấy lâu, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế, xã hội cho các địa phương”.